주택임대업 해설 (1) 주택임대사업자

주택 임대사업자들을 위한  

주택임대사업 전반적인 설명을 하도록 하겠습니다. 

첫번째  

주택임대사업자 관한 해설

두번째 

주택임대사업자 와 세금

첫번째 부터 시작하겠습니다. 

열심히들 공부하세요 

주택임대사업자

1. 주택임대소득의 범위 및 주택수 계산

 

(1) 주택임대소득의 범위

소득세법시행령 제8조의 2 ‘비과세 주택임대소득’에서 제2항 “주택”이란 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물을 말한다. 또한 민간임대주택에 관한 특별법(이하 “민간임대주택법”이라 한다) 제2조 “민간임대주택의 정의”에서는 임대 목적으로 제공하는 주택에 “토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택을 포함한다.”라고 명시되어 있으며 여기서 준주택은 민간임대주택법시행령 제2조에서 전용면적이 85㎡ 이하이면서 상하수도 시설이 갖추어진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설(전용 수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함한다)을 갖춘 오피스텔을 말한다.

 

따라서 주택임대소득은 다음의 주택을 임대하여 얻는 소득을 말한다.

첫째, 상시주거용 주택

둘째, 다음을 모두 만족하는 오피스텔(이하 “주거용 오피스텔”이라 한다)

① 전용면적이 85㎡ 이하

② 상하수도 시설이 갖추어진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설(전용 수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함한다)을 갖출 것

 

(2) 주택수 계산

개인이 보유한 모든 주택을 합산하는 것이 원칙이나 부부가 각각 주택을 소유하는 경우에는 합산하여 계산하게 되어 있음에 주의하여야 한다. 예를 들어 남편 명의의 주택에 살며 부인 명의의 주택과 자녀 명의의 주택을 임대하는 경우 부인은 주택수 합산으로 임대소득에 대해 과세대상이 되나 자녀의 경우에는 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득이므로 비과세 대상이 된다.

 

소득세법시행령 제8조의2 제3항에서 주택수 계산에 대해 설명하고 있으며 정리하면 다음과 같다.

① 다가구주택 : 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산한다.

② 공동소유주택 : 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하되 지분이 큰 자가 동일지분으로 여러 명일 경우 각각의 소유로 계산한다. 다만 그들이 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우 그의 소유로 계산한다.

③ 임차 또는 전세 받은 주택을 전대 또는 전전세하는 경우 : 당해 임차 또는 전세 받은 주택을 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로 계산한다.

④ 부부가 각각 주택을 소유하는 경우 : 합산하여 계산한다.

 

2. 임대사업자와 임대주택의 구분

 

(1) 임대사업자의 종류

임대사업자란 「공공주택 특별법」(이하 “공공주택법”이라 한다) 제4조 제1항에 따른 공공주택사업자가 아닌 자로서 주택을 임대하는 사업을 할 목적으로 민간임대주택법 제5조에 따른 등록한 자를 말하며, 다음과 같이 구분한다(민간임대주택법 제2조 제7호).

(2) 임대주택의 구분

1) 민간건설임대주택과 민간매입임대주택

2) 기업형임대주택, 준공공임대주택 및 단기임대주택

3. 주택임대사업자의 혜택

 

주택임대사업자는 자금지원, 세금감면, 토지의 우선공급 등 다양한 혜택을 받을 수 있다. 여기서 세금혜택에 대해서는 뒤에서 다루기로 하고 토지의 우선공급은 민간건설임대주택사업자에 대한 혜택이므로 생략하기로 한다.

 

(1) 주택도시기금의 자금지원

국가 및 지방자치단체는 다음의 목적을 위해 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금(이하 “주택도시기금”이라 함) 등의 자금을 우선적으로 지원한다(「민간임대주택법」 제4조 전단).

가. 민간임대주택의 공급 확대

나. 민간임대주택의 개량 및 품질 재고

다. 사회적 기업, 사회적 협동조합 등 비영리단체의 민간임대주택 공급 참여 유도

라. 주택임대관리법의 육성

 

1) 대출 대상

민간임대주택에 관한 특별법에서 정한 기업형 또는 일반형 임대사업자로서 임대를 목적으로 주택건설사업계획 승인 또는 건축허가를 받아 주택을 건설하는 주택건설사업 등록업자 등

 

2) 대출 대상주택

 

① 세대당 주거전용면적이 135㎡ 이하인 주택으로, 다가구주택은 가구당 85㎡ 이하인 주택

② 준주택은 전용면적 85㎡ 이하인 오피스텔로 한정

 

3) 대출 금리 및 대출 한도

① 기업형임대주택 및 30세대 이상 준공공임대주택 단, 준주택은 제외

3) 대출 금리 및 대출 한도

① 기업형임대주택 및 30세대 이상 준공공임대주택 단, 준주택은 제외

② 단기임대주택, 준주택 및 29세대 이하 준공공임대주택

③ 기업형 또는 일반형임대사업자가 건설하는 단독주택(다가구)

호당 400백만원 이내(가구당 50백만원, 8가구), 연3.5%

④ 변동금리(주택도시기금운용계획 변경 등에 따라 변동)

 

4) 대출 기간

① 12년(기업형·준공공임대주택), 6년(단기임대주택)

② 만기일시상환(만기 후 연장시 원금의 5~10% 상환)

 

5) 업무취급은행

우리은행(1599-0800)

 

(2) 각종규제의 완화로 인한 혜택

「임대주택법」에서 「민간임대주택에 관한 특별법」으로 전부 개정되면서 다음과 같은 규제 완화가 이루어졌다.

 

1) 임대의무기간 제한 완화

기존의 임대주택의 경우 임대의무기간을 10년으로 하였으나, “민간임대주택법”에서는 임대의무기간을 준공공주택의 경우 8년, 단기임대주택의 경우 4년으로 완화하였다(민간임대주택법 제2조 제5호 및 제6호).

 

2) 민간임대주택 대상에 준주택 포함

민간임대주택의 대상 주택에 토지를 임차하여 건설된 주택 및 전용면적이 85㎡ 이하이고 상하수도 시설이 갖추어진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설(전용 수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 오피스텔 등 준주택을 포함하였다(민간임대주택법 제2조 제1호 및 민간임대주택법시행령 제2조).

 

3) 임차인 선정의 자유

민간임대주택의 임차인 자격 및 선정방법 등 공급에 관한 사항은 임대사업자가 자유롭게 정하고, 민간임대주택의 공급에 관한 사항에 대하여는 「주택법」 제4장을 적용하지 않음에 따라, 유주택자도 민간임대주택에 입주할 수 있게 되었다(민간임대주택법 제42조 제1항 참조).

 

4) 초기 임대료 제한 배제

민간임대주택의 최초 임대료(임대보증금과 월임대료 포함)를 임대사업자가 자유로이 정할 수 있도록 하였습니다. 다만, 임대사업자가 임대의무기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 연 5%의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률 등을 고려하도록 하였다.(민간임대주택법 제44조 제1항 및 제2항)

III. 주택임대사업자 등록 및 변경 또는 말소

 

1. 관할 지방자치단체에 임대사업자 등록

 

① 민간임대주택으로 등록할 주택을 소유하거나 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 임대사업자는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장·군수·구청장” 이라 한다)에게 임대사업자 등록을 할 수 있다.(민간임대주택법 제5조 제1항)

이 경우 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동명의로 등록해야 한다.

 

▲ 제출서류

임대사업자로 등록하려는 자는 별지 제1호 서식의 임대사업자 등록신청서에 다음의 서류를 첨부하여 시장·군수·구청장에게 제출해야 한다. 이 경우 재외국민이나 외국인인 경우에는 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장에게 제출해야 한다.(민간임대주택법시행규칙 제2조 제1항)

② 임대사업자 등록이 제한되는 경우

과거 5년 이내에 민간임대주택사업에서 부도(부도 후 부도 당시의 채무를 변제하고 사업을 정상화시킨 경우는 제외)가 발생한 사실이 있는 자(부도 당시 법인의 대표자나 임원이었던 자와 부도 당시 법인의 대표자나 임원 또는 부도 당시 개인인 임대사업자가 대표자나 임원으로 있는 법인을 포함)는 임대사업자로 등록할 수 없다.(민간임대주택법시행령 제4조 제2항)

 

③ 신청서를 받은 시장·군수·구청장은 임대사업자 등록신청서가 접수되면 등록기준에 적합한지를 확인한 후 적합한 경우에는 신청인에게 등록증을 발급하여야 한다.(민간임대주택법시행령 제4조 제4항)

 

▲ 관할관청의 확인

신청서를 받은 시장·군수·구청장은 「전자정부법」 제36조 제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 다음의 정보를 확인해야 한다. 다만, 신청인이 아래의 1, 3, 4(외국인등록 사실증명서만 해당) 및 6에 따른 정보의 확인에 동의하지 않는 경우에는 해당 서류 또는 그 사본을 첨부하도록 해야 한다.(민간임대주택법시행규칙 제2조 제2항)

2. 임대사업자 등록에 대한 변경 또는 말소

 

임대사업자는 등록한 사항이 변경된 경우에는 변경 사유가 발생한 날부터 30일 이내에 시장·군수·구청장(변경 사항이 임대사업자의 주소인 경우에는 전입지의 시장·군수·구청장을 말한다)에게 신고하여야 하며, 임대사업자 등록 후 1개월이 지나기 전 또는 “민간주택법” 제43조 제1항에 따른 임대의무기간(이하 “임대의무기간”이라 한다)이 지난 후 민간임대주택이 없게 된 경우에는 30일 이내에 말소신고를 하여야 한다.

다만, 임대주택 면적을 다음의 구분에 따른 해당 민간임대주택의 규모 구간을 벗어나지 않는 범위에서 10% 이하로 증축하는 등 경미한 사항은 신고하지 않아도 된다.(민간임대주택법 제5조 제3항 단서 및 민간임대주택법시행규칙 제3호 제3항)

① 40㎡ 이하

② 40㎡ 초과 60㎡ 이하

③ 60㎡ 초과 85㎡ 이하

④ 85㎡ 초과

 

① 제출서류

등록사항 변경신고 또는 말소신고를 하려는 임대사업자는 다음의 서류를 시장·군수·구청장에게 제출해야 한다.(민간임대주택법시행규칙 제3조 제1항, 제4조 제1항, 별지 제4호 서식 및 별지 제5호 서식)

※ 위에 따라 등록사항 말소신고를 하지 않은 임대사업자에게는 100만원 이하의 과태료가 부과된다.(민간임대주택법 제67조 제3항 제1호)

 

② 말소사유

시장·군수·구청장은 임대사업자가 다음의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만 아래의 1.에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소해야 한다.(민간임대주택법 제6조 제1항 및 민간임대주택법시행령 제5조 제1항)

1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 등록한 경우

2. 임대사업자가 등록한 후 다음의 기간 안에 민간임대주택을 취득하지 않은 경우

3. 임대사업자 등록할 날부터 1개월이 경과하기 전 또는 임대의무기간이 경과한 후 등록말소를 신청하는 경우

4. 임대사업자 등록기준을 갖추지 못한 경우

5. 임대의무기간 동안 시장·군수·구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도한 경우

6. 임대의무기간이 지난 후 민간임대주택을 양도한 경우

7. 임대료와 관련한 임대조건을 위반한 경우

8. 임대기간 중에 임대차계약을 해제·해지하거나 재계약을 거절할 수 있는 사유가 없음에도 불구하고 임대차계약을 해제·해지하거나 재계약을 거절한 경우

9. 준주택에 대한 용도제한을 위반한 경우

③ 말소 후 임대차계약기간의 유지

임대사업자가 등록말소를 신청하거나 청문통보를 받은 경우 7일 이내에 그 사실을 임차인에게 통지해야 한다. 위의 말소사유 중 1부터 9까지의 사유(5는 제외)에 따른 등록이 말소된 경우에는 그 임대사업자(해당 주택을 양도한 경우에는 그 양수한 자를 말함)를 이미 체결된 임대차계약의 기간이 끝날 때까지 임차인에 대한 관계에서 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자로 본다.

 

3. 관할세무서에 임대사업자 등록

 

임대주택에 대한 양도소득세, 종합부동산세 등 국세와 관련한 세제혜택을 받기 위해서는 관할세무서에 반드시 사업자등록이 되어 있어야 한다. 과세사업인 부동산임대(상가임대)의 경우는 사업장 소재지마다 사업자등록을 내야하는 것이나 주택임대의 경우는 면세사업이기에 다주택소유자인 경우 거주지 소재 관할세무서에만 사업자등록을 하면 된다.

이때 사업자등록은 사업개시일(임대개시일)부터 20일 이내에 등록을 해야 하며, 다만, 신규로 사업을 시작하려는 자는 사업개시일 이전이라도 사업자등록을 신청할 수 있다.

 

▲ 제출서류

사업자등록신청서, 임대주택사업등록증, 임대계약서 등