주택임대업 해설(2) 주택임대사업자와 세금

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주택임대업 해설(2) 주택임대사업자와 세금

또복이 인생살이 2018. 2. 4. 00:00

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이번 포스팅은

주택임대업 해설 두번째

주택임대사업자 와 세금 관한 내용입니다.

주택임대사업자와 세금

1. 양도소득세

(1) 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면(조특법 제97조)

1) 의의

이 조항은 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 양도소득세에 대한 세액감면제도로서 무주택서민의 거주생활의 안정을 위한 제도로서 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시한 경우에만 적용대상이므로 실질적으로 일몰 종료된 제도이다.

그러나 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 현재까지 임대 중인 주택을 양도하는 경우에 본 조항이 적용되므로 알아두어야 할 조항이다.

2) 요건

임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 1월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우와 「민간임대주택에 관한 특별법」 또는 「공공주택 특별법」에 따른 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 같은 법에 따른 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다)에 혜택이 주어진다.

① 임대주택 요건

(a) 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택

(b) 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택

(c) 「민간임대주택에 관한 특별법」 또는 「공공주택 특별법」에 따른 건설임대주택에 있어서 일부 또는 동일한 지번 상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우 원칙적으로 주거용 건물에서 제외하나 다음의 경우에는 주거용 건물로 본다.

i) 주거용 건물과 다른 목적의 건물이 각각의 매매단위로 매매되는 경우로서 다른 목적의 건물면적이 주거용 건물면적의 100분의 10 이하인 경우

ii) 주거용 건물에 딸린 다른 목적의 건물과 주거용 건물을 하나의 매매단위로 매매되는 경우로서 다른 목적의 건물면적이 주거용 건물면적보다 작은 경우

② 임대기간의 계산(조특령 제97조 제5항)

(a) 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것

(b) 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것

(d) 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3월 이내의 기간은 주택임대기간에 산입한다.

3) 과세특례

① 양도소득세 감면

상기 요건을 충족한 거주자가 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다.

다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 또는 「공공주택 특별법」에 따른 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 같은 법에 따른 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 양도소득세를 면제한다.(조특법 제97조 제1항)

② 1세대 1주택 판정시 소유주택에서 배제

1세대 1주택 비과세 판정시 본 조항의 임대주택은 그 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.(조특법 제97조 제2항)

4) 절차

① 양도소득세를 감면받으려는 자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.(조특령 제97조 제3항)

② 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 세액감면신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.(조특령 제97조 제4항)

(a) 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제4조 제4항에 따른 임대사업자 등록증 또는 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자로의 지정을 증명하는 자료

(b) 임대차계약서 사본

5) 감면제한 및 배제 사유

다음의 경우에는 양도소득세 비과세 및 감면에 관한 규정을 제한 또는 적용하지 아니한다.(조특법 제129조)

① 자산을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우 해당 자산에 대하여 감면에 관한 규정을 적용할 때 비과세 또는 감면받았거나 받을 세액에서 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 뺀다.(소법 제91조 제2항)

(a) 법률에 따라 양도소득세의 비과세에 관한 규정을 적용받을 경우 : 비과세에 관한 규정을 적용하지 아니하였을 경우의 양도소득 산출세액과 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액 중 적은 금액

(b) 법률에 따라 양도소득세의 감면에 관한 규정을 적용받았거나 받을 경우 : 감면에 관한 규정을 적용받았거나 받을 경우의 해당 감면세액과 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액 중 적은 금액

② 미등기양도자산에 대해서는 양도소득세 비과세 및 감면에 관한 규정을 적용하지 아니한다.

■ 예규 및 판례

㉠ 10년 이상 임대한 경우 장기임대주택 감면 적용 여부 【서면-2015-부동산-1196, 2015.08.17.】

다가구주택을 5호 이상 임대한 사실을 관할세무서장에게 신고하고 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 10년 이상 임대한 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 「조세특례제한법」 제97조 제1항 단서에 따라 양도소득세를 면제하는 것임.

㉡ 조세특례제한법 제97조에 따른 장기임대주택의 임대개시 요건 【부동산납세과-36, 2015.01.22.】

「조세특례제한법」 제97조 제1항 단서의 규정을 적용할 때에도 임대개시요건은 같은 항 본문의 임대개시요건(2000년 12월 31일 이전에 임대 개시)을 동일하게 적용하는 것이므로 2001.01.01. 이후 국민주택 5호 이상을 취득하여 임대를 개시한 경우에는 동 감면을 적용받을 수 없는 것임.

㉢ 조세특례제한법 제97조에 해당하는 장기임대주택을 멸실하고 신축하여 임대하는 경우 임대기간 등 【서면-2016-부동산-3052, 2016.07.21.】

「조세특례제한법」 제97조에 해당하는 장기임대주택을 멸실하여 멸실 전 임대호수 보다 증가된 호수의 도시형 생활주택을 신축하여 임대하는 경우에도 임대주택의 임대기간은 멸실 전과 신축된 도시형 생활주택의 임대기간을 합산하는 것임.

㉣ 주택임대사업자의 주거용 주택의 비과세 해당여부 【부동산거래관리-496, 2011.06.21.】

「조세특례제한법」 제97조의 규정에 의한 5호 이상의 주택을 5년 이상 임대한 장기임대주택은 당해 임대주택 외의 1호의 주택에 대한 소득세법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것임.

(2) 신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례(조특법 제97조의2)

1) 의의

이 조항은 2000년에 신설된 조항으로서 중산층 및 서민층 주택의 전세값 안정을 도모함과 아울러 침체된 주택 경기의 활성화를 지원하기 위하여 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일 사이에 신축되는 국민주택을 취득하여 5년 간 임대한 후 이를 양도하는 경우에는 양도소득세 등을 면제하는 조항으로서 조특법 제97조와 동일하게 실질적으로 일몰 종료되었으나 기존 과세특례 대상인 주택을 현재까지 보유하고 있는 자가 해당주택을 양도하는 경우에 본 조항이 적용되므로 알아두어야 할 조항이다.

2) 요건

① 적용대상

1호 이상의 신축임대주택을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 거주자가 당해 신축임대주택을 양도하는 경우에 적용한다. 이 경우 신축임대주택 이외의 기존 임대주택은 2호 이상의 임대주택수 판정시 주택수에 들어갈 뿐 감면대상은 아니다.

② 신축임대주택의 범위

다음의 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하여야 한다.

(a) 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 「민간임대주택에 관한 특별법」 또는 「공공주택 특별법」에 따른 건설임대주택

i) 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된 주택

ii) 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택

(b) 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 「민간임대주택에 관한 특별법」 또는 「공공주택 특별법」에 따른 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우만 해당한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다)

i) 1999년 8월 20일 이후 신축된 주택

ii) 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택

(c) 「민간임대주택에 관한 특별법」 또는 「공공주택 특별법」에 따른 건설임대주택에 있어서 일부 또는 동일한 지번 상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우 원칙적으로 주거용 건물에서 제외하나 다음의 경우에는 주거용 건물로 본다(조특령 제97조 제2항 준용).

i) 주거용 건물과 다른 목적의 건물이 각각의 매매단위로 매매되는 경우로서 다른 목적의 건물면적이 주거용 건물면적의 100분의 10 이하인 경우

② 임대기간의 계산(조특령 제97조 제5항 준용)

(a) 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것

(b) 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것

(d) 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3월 이내의 기간은 주택임대기간에 산입한다.

3) 과세특례

① 양도소득세 면제

상기 요건을 충족한 거주자가 신축임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제한다.

② 1세대 1주택 판정시 소유주택에서 배제

1세대 1주택 비과세 판정시 본 조항의 임대주택은 그 저주자의 소유주택으로 보지 아니한다.(조특법 제97조 제2항 준용)

4) 절차

① 양도소득세를 감면받으려는 자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.(조특령 제97조 제3항 준용)

② 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 세액감면신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다(조특령 제97조 제4항 준용).

(b) 임대차계약서 사본

5) 감면제한 및 배제 사유

다음의 경우에는 양도소득세 비과세 및 감면에 관한 규정을 제한 또는 적용하지 아니한다.(조특법 제129조)

② 미등기양도자산에 대해서는 양도소득세 비과세 및 감면에 관한 규정을 적용하지 아니한다.

■ 예규 및 판례

㉠ 신축임대주택에 대한 임대주택법상 임대사업자등록을 늦게 한 경우 감면적용 여부 【부동산납세과-81, 2014.02.12.】

「조세특례제한법」 제97조의 2 신축임대주택에 대한 감면적용에 있어 임대개시 후 임대주택법에 의한 임대사업자등록을 늦게 한 경우에도 조세특례 적용을 받을 수 있는 것임.

㉡ 조세특례제한법 제97조의 2에 따른 감면대상 매입임대주택 해당 여부 【법규재산2014-226, 2014.06.27.】

「조세특례제한법」 제97조의 2를 적용받을 수 있는 1999.08.20. 이후 신축된 매입임대주택은 1998.08.20. 이후 취득 및 임대를 개시한 주택을 말하는 것이며 1999.08.20. 이후 취득이라 함은 1999.08.20.~2001.12.31. 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우만 해당함.

㉢ 분양권을 양도받아 취득하는 경우 신축임대주택 감면대상이 아님

쟁점주택을 최초 분양받은 것이 아니고 분양권을 타인으로부터 매입하여 취득하였기 때문에 신축임대주택감면을 적용할 수 없음.

㉣ 신축임대주택의 임대기간 기산일 【부동산거래관리과-1532, 2010.12.29.】

신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례 규정을 적용함에 있어 임대기간 기산일은 관할세무서장이 확인한 사실상의 임대를 개시한 날을 기준으로 할 수 있음.

(3) 준공공임대주택 등에 대한 양도소득세의 과세특례(조특법 제97조의 3)

1) 의의

이 조항은 2014년에 신설된 조항으로서 주택거래 활성화와 서민 주거비 부담 완화에 기여하기 위하여 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 준공공임대주택을 8년, 10년 이상 임대 후 양도하는 경우에 장기보유특별공제율에 대해 혜택을 주는 제도이다.

여기서 준공공임대주택이란 일반형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말하여 민간임대주택은 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다)을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.

2) 요건

소득세법상 거주자가 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제4호의 기업형임대주택 또는 같은 조 제5호의 준공공임대주택(이하에서 “준공공임대주택등”이라 한다)으로 등록하고 다음의 요건을 모두 충족하여야 한다.

① 준공공임대주택등으로 각각 10년 또는 8년 이상 계속하여 등록하고, 그 등록한 기간 동안 통산하여 각각 10년 또는 8년 이상 임대한 후 양도하여야 한다.

② 다음의 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수하는 경우

(a) 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 아니할 것

(b) 「주택법」 제2조 제6호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한다)일 것

3) 임대기간의 계산(조특령 제97조 제5항 준용)

① 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것

② 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것

③ 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3월 이내의 기간은 주택임대기간에 산입한다.

④ 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택을 준공공임대주택등으로 등록하는 경우에는 5년의 범위에서 민간임대주택으로 임대한 기간의 100분의 50에 해당하는 기간을 준공공임대주택등의 임대기간에 포함하여 산정한다.

4) 과세특례

준공공임대주택등을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 「소득세법」 제95조 제1항에 따른 장기보유특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에도 불구하고 100분의 50의 공제율을 적용한다. 다만, 준공공임대주택등을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용한다.

5) 절차

① 양도소득세를 감면받으려는 자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다(조특령 제97조 제3항 준용).

② 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 세액감면신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.(조특령 제97조 제4항 준용)

(b) 임대차계약서 사본

6) 감면제한 및 배제 사유

다음의 경우에는 양도소득세 비과세 및 감면에 관한 규정을 제한 또는 적용하지 아니한다(조특법 제129조).

② 미등기양도자산에 대해서는 양도소득세 비과세 및 감면에 관한 규정을 적용하지 아니한다.

(4) 장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례(조특법 제97조의4)

1) 의의

이 조항은 2014년에 신설된 2014년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용되었다. 주택거래 활성화와 서민 주거비 부담 완화에 기여하기 위하여 거주자 또는 비거주자가 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 매입임대주택을 6년 이상 임대한 후 양도하는 경우 현행 「소득세법」에 따르면 보유기간에 따라 최대 100분의 30까지 공제율을 적용받을 수 있으나, 이후로는 최대 100분의 10까지 추가적인 공제율을 적용받을 수 있도록 하였다.

2) 요건

거주자 또는 비거주자가 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택, 같은 법 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택, 「공공주택 특별법」 제2조 제1호의 2에 따른 공공건설임대주택 또는 같은 법 제2조 제1호의 3에 따른 공공매입임대주택으로서 「소득세법 시행령」 제167조의 3 제1항 제2호 가목 및 다목에 따른 장기임대주택을 6년 이상 임대한 후 양도하는 경우.(조특법 제97조의4 제1항)

※ 「소득세법 시행령」 제167조의 3 제1항 제2호 가목 및 다목에 따른 장기임대주택

가. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간임대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니하는 주택

나. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 의하여 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(소득세법 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(동법에 의하여 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택. 이 경우 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산가격공시에 관한 법률」에 따른 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택을 말한다.

3) 임대기간의 계산(조특령 제97조 제5항 준용)

① 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것

② 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것

③ 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3월 이내의 기간은 주택임대기간에 산입한다(조특칙 제442조).

4) 과세특례

5) 절차

(b) 임대차계약서 사본

6) 감면제한 및 배제 사유

다음의 경우에는 양도소득세 비과세 및 감면에 관한 규정을 제한 또는 적용하지 아니한다(조특법 제129조).

① 자산을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우 해당 자산에 대하여 감면에 관한 규정을 적용할 때 비과세 또는 감면받았거나 받을 세액에서 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 뺀다(소법 제91조 제2항).

② 미등기양도자산에 대해서는 양도소득세 비과세 및 감면에 관한 규정을 적용하지 아니한다.

■ 예규 및 판례

㉠ 장기임대주택을 상속받은 경우 임대기간 합산 여부 【서면-2015-부동산-1813, 2015.10.26.】

「조세특례제한법」 제97조의 4 제1항을 적용할 때 피상속인의 장기임대주택을 상속인이 상속받아 계속하여 주택으로 임대하던 중에 양도하는 경우 피상속인 및 상속인의 임대기간을 합산하여 동 규정에 따른 과세특례를 적용하는 것임.

㉡ 장기임대주택을 아들에게 임대료를 받고 임대하는 경우의 임대기간 【서면-2015-부동산-22409, 2015.03.30.】

임대사업자가 아들에게 임대료를 받고 임대하는 경우도 해당 주택의 임대기간에 포함하는 것이며, 아들에게 실지 임대했는지 여부는 사실관계를 확인하여 판단할 사항임.

(5) 준공공임대주택등에 대한 양도소득세 세액감면(조특법 제97조의5)

1) 의의

이 조항은 2015년에 신설된 조항으로서 2015년 1월 1일 이후 취득하는 분부터 적용되었으며 이는 서민 주거생활 안정을 위하여 준공공임대주택에 대한 세제지원을 강화하려는 목적으로 도입되었다.

2) 요건

거주자가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제4호에 따른 기업형임대주택 또는 같은 법 제2조 제5호에 따른 준공공임대주택(이하에서 “준공공임대주택등”이라 한다)을 양도하는 경우(조특법 제97조의5 제1항)

① 2017년 12월 31일까지 「민간임대주택에 관한 특별법」 재2조 제3호의 민간매입임대주택 및 「공공주택 특별법」 제2조 제1호의 3에 따른 공공매입임대주택을 취득(2017년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하고, 취득일로부터 3개월 이내에 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 준공공임대주택등으로 등록할 것

② 준공공임대주택등으로 등록 후 10년 이상 계속하여 준공공임대주택등으로 임대한 후 양도할 것

③ 임대기간 중 아래의 요건을 준수할 것

(a) 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 아니할 것

(b) 「주택법」 제2조 제6호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한다)일 것

3) 임대기간의 계산(조특령 제97조 제5항 준용)

① 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것

② 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것

③ 다음의 경우에는 해당 기간 동안 계속하여 임대한 것으로 본다(조특령 제97조의 5 제1항).

(a) 기존 임차인의 퇴거일로부터 다음 임차인의 주민등록을 이전하는 날까지의 기간으로서 6개월 이내의 기간

(b) 제72조 제2항 각 호의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되어 임대할 수 없는 경우의 해당 기간

4) 과세특례

준공공임대주택등을 양도하는 경우 임대기간 중 발생한 양도소득세 대한 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다(조특법 제97조의5 제1항).

이 경우 임대기간 중 발생한 양도소득은 다음 계산식에 따라 계산한 금액으로 한다. 이 경우 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하거나 제1항에 따른 임대기간의 마지막 날이 도래하는 경우에는 직전의 기준시가를 적용하여 계산한다.

5) 절차

(b) 임대차계약서 사본

6) 중복적용의 배제

다음의 과세특례와는 중복적용하지 않는다(조특법 제97조의 5 제2항).

① 조특법 제97조의 3의 준공공임대주택등에 대한 양도소득세 과세특례

② 조특법 제97조의 4의 장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례

7) 감면제한 및 배제 사유

다음의 경우에는 양도소득세 비과세 및 감면에 관한 규정을 제한 또는 적용하지 아니한다(조특법 제129조).

② 미등기양도자산에 대해서는 양도소득세 비과세 및 감면에 관한 규정을 적용하지 아니한다.

■ 예규 및 판례

㉠ 준공공임대주택의 임대 중 재개발·재건축되는 경우 임대기간 계산 방법 【서면-2016법령해석재산-4571, 2016.11.25.】

준공공임대주택의 임대기간 중에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축 사업이 진행되는 경우 임대기간은 재건축 전 임대개시일부터 재건축 후 임대일까지가 되는 것임.

㉡「조세특례제한법」 제97조의5에 따른 준공공임대주택 해당 여부 【서면-2015-부동산0715, 2015.07.22.】

「조세특례제한법」 제97조의5 제1항을 적용할 때 2014년에 매매계약을 체결하고 2015년에 잔금청산 및 등기를 한 후 취득하는 주택의 경우에도 동 감면대상 준공공임대주택에 해당하는 것임.

2. 종합부동산세

(1) 개요

종합부동산세는 보유세제의 개편에 따라 신설된 국세로 2005년에 시행된 세제로 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 각 유형별 공제액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세되는 세금이다.

즉, 1차로 부동산 소재지 관할 시·군·구에서 관내 부동산을 과세유형별로 구분하여 재산세를 부과하고, 2차로 각 유형별 공제액을 초과하는 부분에 대하여 주소지(본점 소재지) 관할 세무서에서 종합부동산세를 부과한다. 이때, 일정한 요건을 갖춘 임대주택, 미분양주택 등과 주택건설사업자의 주택신축용토지에 대하여는 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 합산배제신고를 하는 경우 종합부동산세가 과세에서 제외된다.

(2) 합산배제 임대주택(종부령 제3조)

1) 사업자 조건

「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제1호, 제7호에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제11조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이조에서 “사업자등록”이라 한다)을 한 자이어야 한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 합산배제 신고기간 종료일까지(9월 16일부터 9월 30일까지) 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

2) 소유기준일

재산세 과세기준일 6월 1일 현재 소유하고 있어야 한다.

3) 대상임대주택

① 일반주택의 경우

과세기준일 현재 임대(아래 (a), (b), (c), e), (f)의 구택을 임대한 경우를 말한다) 하거나 소유(아래 (d)의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.

(a) 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택과 「공공주택 특별법」 제2조 제1호의 2에 따른 공공건설임대주택(이하 이조에서 “건설임대주택”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 2호 이상인 경우 그 주택

가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것

나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

(b) 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택과 「공공주택 특별법」 제2조 제1호의 3에 따른 공공매입임대주택(이하 이조에서 “매입임대주택”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택

가. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일 의 공시가격이 6억원[「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권(이하 “수도권”이라 한다) 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것

나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

가. 국민주택 규모 이하로서 2005년도 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것

나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

(d) 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택

가. 전용면적이 149제곱미터 이하일 것

나. 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일 현재의 공시가격이 6억원 이하일 것

다. 「건축법」 제22조에 따른 사용승인을 받은 날 또는 「주택법」 제49조에 따른 사용검사 후 사용검사필증을 받은 날부터 과세기준일 현재까지의 기간 동안 임대된 사실이 없고, 그 임대되지 아니한 기간이 2년 이내일 것

(e) 「부동산투자회사법」 제2조 제1호에 따른 부동산투자회사 또는 「간접투자자산 운용업법」 제27조 제3호에 따른 부동산간접투자기구가 2008년 1월 1일부터 2008년 12월 31일까지 취득 및 임대하는 매입임대주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 5호 이상인 경우의 그 주택

가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2008년도 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것

나. 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

다. 수도권 밖의 지역에 위치할 것

(f) 매입임대주택[미분양주택(「주택법」 제54조에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2008년 6월 10일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말한다. 이하 이조에서 같다)으로서 2008년 6월 11일부터 2009년 6월 30일까지 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택에 한정한다]으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 이 경우 해당 주택을 보유한 납세의무자는 법 제8조 제3항에 따른 신고와 함께 시장·군수·구청장이 발행한 미분양주택 확인서 사본 및 미분양주택 매입 시의 매매계약서 사본을 제출하여야 한다.

가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것

나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

다. 수도권 밖의 지역에 위치할 것

라. 가목부터 다목까지의 요건을 모두 갖춘 매입임대주택(이하 이 조에서 “미분양매입임대주택”이라 한다)이 5호 이상일 것[제2호에 따른 매입임대주택이 5호 이상이거나 제3호에 따른 매입임대주택이 2호 이상이거나 제5호에 따른 임대주택이 5호 이상인 경우에는 제2호·제3호 또는 제5호에 따른 매입임대주택과 미분양매입임대주택을 합산하여 5호 이상일 것(제3호에 따른 매입임대주택과 합산하는 경우에는 그 미분양매입임대주택이 같은 특별시·광역시 또는 도 안에 있는 경우에 한정한다)]

여기서 주의할 점은 (a), (f)항 적용시 임대주택의 수는 같은 특별시·광역시 또는 도에 소재하는 주택별로 각각 합산하여 계산한다.

② 다가구주택의 경우

(a) 다가구주택의 정의

임대사업자로 보는 자가 임대하는 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목의 규정에 따른 다가구주택(이하 이 조에서 “다가구주택”이라 한다) 또는 다가구주택과 그 밖의 주택을 말한다.

이 경우 임대사업자로 보는 자란 다가구주택 또는 다가구주택과 그 밖의 주택을 소유한 납세의무자가 주택임대를 위하여 사업자등록을 하는 경우로서 그 사업자등록을 한 날에 임대사업자에 해당하는 것으로 본다.

(b) 다가구주택의 합산배제 요건

위 일반주택의 배제요건 규정에 따른 요건을 갖춘 경우에는 합산배제 임대주택으로 본다.

다가구주택은 1가구가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 분리된 부분을 1구의 주택으로 본다. 이 경우 그 부속토지는 건물면적의 비율에 따라 각각 나눈 면적을 1구의 부속토지로 본다(지세령 제112조).

4) 임대기간 계산

① 위 일반주택요건[3)-①] 중 제(a)항 나목 및 제(c)항 나목에 따른 임대기간은 임대사업자로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터, 제(b)항 나목에 따른 임대기간은 임대사업자로서 해당 주택의 임대를 개시한 날부터, 제(e)항 나목 및 제(f)항 나목에 따른 임대기간은 임대사업자로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터 계산한다.

② 상속으로 인하여 피상속의 합산배제 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우에는 당해 피상속인의 임대기간을 상속인의 임대기간에 합산한다.

③ 합병·분할 또는 조직변경을 한 법인(이하 이 조에서 “합병법인등”이라 한다)이 합병·분할 또는 조직변경 전의 법인(이하 이 조에서 “피합병법인등”이라 한다)의 합산배제 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우에는 당해 피합병법인등의 임대기간을 합병법인등의 임대기간에 합산한다.

④ 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간이 2년 이내인 경우에는 계속 임대하는 것으로 본다.

⑤ 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 위 일반주택요건[3)-①]을 충족하지 못하게 되는 때에는 일반주택요건[3)-①] 중 제(a), (c), (f)항의 주택의 경우에는 위 ①번 항에 따른 기산일부터 5년이 되는 날까지, 제(b)항의 주택의 경우에는 위 ①번 항에 따른 기산일부터 5년이 되는 날까지, 제(e)항의 주택의 경우에는 위 ①번 항에 따른 기산일부터 10년이 되는 날까지는 각각 해당 사유로 임대하지 못하는 주택에 한하여 계속 임대하는 것으로 본다.

가. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 협의매수 또는 수용

나. 건설임대주택으로서 「공공주택 특별법 시행령」 제54조 제2항 제2호에 따른 임차인에 대한 분양전환

다. 천재·지변, 그 밖에 이에 준하는 사유의 발생

⑥ 일반주택요건(III-1)중 제①항에 해당하는 건설임대주택은 위 1번 항에도 불구하고 「건축법」 제22조에 따른 사용승인을 받은 날 또는 「주택법」 제49조에 따른 사용검사 후 사용검사필증을 받은 날부터 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조 또는 「공공주택 특별법」 제50조의 2에 따른 임대의무기간의 종료일까지의 기간(해당 주택을 보유한 기간에 한정한다) 동안은 계속 임대하는 것으로 본다.

5) 과세특례신청

합산배제주택을 보유한 자가 합산배제 임대주택의 규정을 적용받으려는 때에는 임대주택 합산배제 신고서에 따라 신고하여야 한다. 다만, 최초의 합산배제 신고를 한 연도의 다음 연도부터는 그 신고한 내용 중 기획재정부령으로 정하는 사항에 변동이 없는 경우에는 신고하지 아니할 수 있다(종부령 제3조 제8항).

■ 예규 및 판례

㉠ 합산배제 미분양주택에 임대주택은 포함되지 아니함 【서울고법2011누44893, 2013.05.03.】

합산배제 미분양주택은 그 문언상 분양을 목적으로 건축하였다가 분양되지 않은 주택을 의미하는 것으로 볼 수 있을 뿐 임대를 목적으로 건축하였으나 임대되지 않은 주택까지 포함한다고 볼 수 없으므로 합산배제 미분양주택에 임대주택은 포함되지 아니함.

㉡ 임대주택의 부속토지만을 소유하고 있는 경우 종합부동산세 합산배제대상으로 볼 수 있는지 여부 【조심2011서5103, 2012.02.16.】

주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 임대주택에 대하여는 종합부동산세를 합산 배제하는 것인바, 청구인은 주택의 부수토지만을 보유하고 있을 뿐만 아니라 임대주택법 등에 따라 등록 사업자에도 해당하지 아니하므로 종합부동산세 합산배제대상으로 볼 수는 없다 할 것임.

㉢ 오피스텔 취득 시 종부세 과세와 합산배제 【종부-18, 2011.07.01.】

주택분 재산세가 과세되지 아니하는 오피스텔에는 주택분 종합부동산세가 과세되지 아니하며, 이를 주거용으로 임대하더라도 합산배제 임대주택에 해당하지 아니함.

㉣ 공동신축한 후 개인별로 취득한 주택의 임대시 합산배제 【종합부동산세과-9, 2011.04.19.】

매입임대주택은 수도권의 경우 주택공시가격 6억원 이하이고 전용면적 149㎡ 이하인 3호 이상의 주택을 5년 이상 임대하여야 하며, 비수도권의 경우 주택공시가격 3억원 이하이고 전용면적 149㎡ 이하인 주택을 5년 이상 임대하여야 함.

3. 지방세

(1) 취득세

1) 개요

공공주택사업자 및 임대사업자(임대용 부동산 취득일로부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 오피스텔(그 부속토지를 포함한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 취득세를 면제 또는 감면받을 수 있다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외하며, 임대의무기간에 부도, 파산 등의 경제적 사정 외의 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우에는 감면된 취득세가 추징된다.

2) 감면대상

다음에 해당하는 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 포함)는 취득세를 감면받을 수 있다(지특법 제31조 제1항).

① 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함)을 건축하는 경우 그 공동주택

② 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔

3) 감면세율

위의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면한다(지특법 제31조 제1항 제1호 및 제2호).

① 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우 : 취득세 면제

② 「민간임대주택에 관한 특별법」 또는 「공공주택 특별법」에 따라 8년 이상의 장기임대목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택을 20호 이상 취득하거나 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다) : 취득세의 50%를 감면

4) 감면의 제한

① 취득세가 면제되는 경우에는 「지방세특례제한법」에 따른 취득세의 면제규정에도 불구하고 100분의 85에 해당하는 감면율(일부 과밀억제권역 안 취득 등에 대한 중과세율은 적용하지 않은 감면율을 말함)을 적용한다. 다만, 「지방세법」에 따라 산출한 취득세의 세액이 200만원 이하인 경우에는 그러하지 아니한다(지특법 제177조의 2 제1항 제1호 가목).

② 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 않은 경우에는 취득세가 감면되지 않는다(지특법 제31조 제1항 단서).

5) 감면 신청 및 감면 결정(지특법 제183조)

① 지방세(취득세)를 감면받으려는 자는 감면대상을 취득한 날부터 60일 이내에 지방세 감면 신청서를 관할 시장·군수·구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말함)에게 제출해야 한다. 다만, 지방자치단체의 장이 감면대상을 알 수 있을 때에는 직원으로 감면할 수 있다.

② 지방세(취득세) 감면 신청을 받은 시장·군수·구청장은 지방세 감면 여부를 결정해야 하고, 지방세를 감면하기로 결정한 경우 지방세 감면 결정 통지를 해야 한다.

6) 감면세액 추징 사유

임대의무기간에 부도, 파산, 그 밖의 아래의 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다(민간임대주택법 제43조 재4항, 민간임대주택령 제34조 제2항).

① 2년 연속 적자가 발생한 경우

② 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 경우

③ 최근 12개월간 해당 임대사업자의 전체 민간임대주택 중 임대되지 아니한 주택이 20퍼센트 이상이고 같은 기간 동안 특정 민간임대주택이 계속하여 임대되지 아니한 경우

④ 관계 법령에 따라 재개발, 재건축 등으로 민간임대주택의 철거가 예정되어 민간임대사업을 계속하기 곤란한 경우

■ 예규 및 판례

㉠ 부동산 취득일부터 60일이 경과한 후에 임대사업자등록을 한 경우 임대주택의 취득에 따른 취득세 감면대상에 해당하는지 여부 【조심2016지-640, 2017.02.08.】

임대사업자 등에 대한 취득세 감면을 받기 위해서는 취득 당시 임대사업자로 등록되어 있거나 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록하여야 하는 요건을 갖추어야 함에도 청구인들은 이러한 요건을 충족하지 못하므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단됨.

㉡ 공공주택사업자의 임대사업자 등록 여부 질의회신 【서울세제-17514, 2016.12.08.】

임대사업 등에 대한 감면을 적용받기 위해서는 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자는 같은 법 제5조에 따라 임대사업자 등록을 하여야 하나, 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자는 임대사업자 등록에 관한 별도의 규정이 없을 뿐만 아니라, 규정 내용상 임대사업자 지위를 포함하고 있다고 해석하는 것이 합리적이라고 판단되므로, 공공주택사업자의 경우에는 임대사업자 등록을 하지 않아도 감면대상이 된다.

㉢ 임대사업자 취득세 감면 관련 질의 회신 【서울세제-1626, 2015.01.30.】

6인이 공동 명의의 건축주로서 보존등기 후 각자 지분대로 공유물분할 등기를 한 경우라면, 이후 임대사업자가 당해 부동산을 임대할 목적으로 취득하더라도 ‘최초로 분양받은’ 부동산에는 해당되지 않는 것으로 판단됨.

(2) 재산세

1) 개요

임대사업자 등이 국내에 2세대 이상의 임대용 공동주택을 건축·매입하거나 오피스텔을 매입하여 과세기준일 현대 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 2018년 12월 31일까지 감면한다.

2) 감면대상

① 임대주택 등에 대한 감면(지특법 제31조 제3항)

아래의 임대사업자 등이 국내에 2세대 이상의 임대용 공동주택을 건축·매입하거나 오피스텔을 매입하여 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우 감면한다.

(a) 주택건설사업자(해당 건축물의 사용승인서를 내주는 날 또는 매입일 이전에 「부가가치세법」 제8조에 따라 건설업 또는 부동산매매업의 사업자등록증을 교부받거나 같은 법 시행령 제8조에 따라 고유번호를 부여받은 자를 말한다)

(b) 「주택법」 제4조 제1항 제6호에 따른 고용자

② 준공공임대주택 등에 대한 감면(지특법 제31조의 3)

아래의 준공공임대주택 등을 임대하려는 자가 국내에 임대 목적의 공동주택을 2세대 이상 건축·매입하거나 또는 오피스텔을 2세대 이상 매입하여 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우 감면한다.

(a) 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제4호에 따른 기업형임대주택

(b) 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5호에 따른 준공공임대주택

3) 감면세율

① 임대주택 등

(a) 전용면적 40제곱미터 이하인 「공공주택 특별법」 제50조의 2 제1항에 따라 30년 이상 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세와 지역자원시설세를 각각 면제한다.

(b) 전용면적 60제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세의 100분의 50을 경감하고, 지역자원시설세를 면제한다.

② 준공공임대주택 등

(a) 전용면적 40제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 재산세와 지역자원시설세를 각각 면제한다.

(b) 전용면적 40제곱미터 초과 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 재산세의 100분의 75를 경감하고, 지역자원시설세를 면제한다.

4) 감면의 제한

① 취득세가 면제되는 경우에는 「지방세특례제한법」에 따른 재산세의 면제규정에도 불구하고 100분의 85에 해당하는 감면율(일부 과밀억제권역 안 취득 등에 대한 중과세율은 적용하지 않은 감면율을 말함)을 적용한다. 다만, 「지방세법」에 따라 산출한 재산세의 세액이 50만원 이하인 경우에는 그러하지 아니한다(지특법 제177조의2 제1항 제1호 가목).

5) 감면 신청 및 감면 결정(지특법 제183조)

① 지방세(재산세)를 감면받으려는 자는 과세기준일부터 30일 이내 지방세 감면 신청서를 관할 시장·군수·구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말함)에게 제출해야 한다. 다만, 지방자치단체의 장이 감면대상을 알 수 있을 때에는 직원으로 감면할 수 있다.

② 지방세(재산세) 감면 신청을 받은 시장·군수·구청장은 지방세 감면 여부를 결정해야 하고, 지방세를 감면하기로 결정한 경우 지방세 감면 결정 통지를 해야 한다.

6) 감면세액 추징 사유

① 일반임대주택 등

다음 중 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대해서는 경감된 취득세 및 재산세를 추징한다(지특법 제178조).

(a) 정당한 사유 없이 그 매입일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 아니하는 경우

(b) 해당 용도로 직접 사용한 기간이 2년 미만인 상태에서 매각·증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우

② 준공공임대주택 등

전용면적 40제곱미터 이하로 재산세가 면제된 경우 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조에 따라 준공공임대주택 사업자 등록이 말소된 경우에는 그 감면사유 소멸일로부터 소급하여 5년 이내에 감면된 재산세를 추징한다. 다만, 임대의무기간이 경과한 후 등록이 말소된 경우와 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조 제2항 또는 제4항에 따른 사유(임대사업자 간의 매각은 추징제외 사유로 보지 아니한다)로 사업자등록이 말소된 경우에는 추징에서 제외한다(지특법 제31조의3 제2항).

(3) 지방소득세

1) 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면(지특법 제138조)

조세특례제한법 제96조 “소형주택 임대사업자에 대한 세액감면”에 해당하는 경우에는 2019년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 해당 임대사업에서 발생한 소득에 대한 개인지방소득세를 100분의 30(기업형임대주택 또는 준공공임대주택의 경우에는 100분의 75)에 상당하는 세액을 경감한다.

적용받으려는 자는 해당 과세연도의 과세표준신고와 함께 함께 세액감면신청서에 「조세특례제한법 시행령」 제96조 제6항 각 호의 서류를 첨부하여 납세지 관할 지방자치단체의 장에게 제출하여야 한다. 다만, 소득세 감면을 신청하는 경우에는 개인지방소득세에 대한 감면도 함께 신청한 것으로 본다.

2) 장기임대주택에 대한 양도소득분 개인지방소득세의 감면(지특법 제139조)

조세특례제한법 제97조 “장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면”에 해당하는 경우에는 양도소득분 개인지방소득세의 100분의 50을 감면한다.

적용받으려는 자는 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 세액감면신청서에 「조세특례제한법 시행령」 제97조 제4항 각 호의 서류를 첨부하여 납세지 관할 지방자치단체의 장에게 제출하여야 한다. 다만, 양도소득세 감면을 신청하는 경우에는 개인지방소득세에 대한 감면도 함께 신청한 것으로 본다.

3) 신축임대주택에 대한 양도소득분 개인지방소득세의 면제(지특법 제140조)

제97조의2 “신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례”에 해당하는 경우 양도소득분 개인지방소득세를 면제한다. 이 경우 적용받으려는 자는 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 세액감면신청서에 「조세특례제한법 시행령」 제97조 제4항 각 호의 서류를 첨부하여 납세지 관할 지방자치단체의 장에게 제출하여야 한다. 다만, 양도소득세 감면을 신청하는 경우에는 개인지방소득세에 대한 감면도 함께 신청한 것으로 본다.

4) 준공공임대주택에 대한 양도소득분 개인지방소득세 세액감면(지특법 제140조의2)

거주자가 「조세특례제한법」 제97조의5 제1항에 따라 양도소득세를 감면받는 경우에는 그 감면금액의 100분의 10에 해당하는 금액을 양도소득분 개인지방소득세로 감면한다.

4. 종합소득세

(1) 임대소득 종합소득세 과세기준

1) 개요

2014년 12월 23일 법 및 2015년 2월 3일 시행령 개정시 주택임대업 지원 강화를 위하여 주거용 건물 임대업에서 발생한 주택임대소득이 연간 2천만원 이하인 경우 2016년 12월 31일 이전에 끝나는 과세기간까지 발생하는 소득에 대해서 비과세하도록 개정하였으며, 2016년에 다시금 2년 연장되어 2018년 12월 31일 이전에 끝나는 과세기간까지 비과세하도록 개정되었다.

2019년 1월 1일 이후부터는 연간 2천만원 이하의 경우 선택적 분리과세를 적용한다.

2) 월세 소득 과세기준

① 2주택 이상 소유자

② 1주택 소유자 중 고가주택, 국외주택 소유자

3) 비과세 기준(소법 제12조 제2호 나목)

1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득(고가주택 및 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 제외한다) 또는 해당 과세기간에 주거용 건물 임대업에서 발생한 수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득(2018년 12월 31일 이전에 끝나는 과세기간까지 발생하는 소득으로 한정한다)에 대해서는 소득세를 과세하지 아니한다(소법 제12조 제2호 나목).

① 주택의 정의(소령 제8조의2 제2항)

상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물을 말하고, “주택부수토지”란 주택에 딸린 토지로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 말한다.

(a) 건물의 연면적(지하층의 면적, 지상 층의 주차용으로 사용되는 면적, 피난안전구역의 면적 및 주민공동시설의 면적은 제외한다)

(b) 건물이 정착된 면적에 5배(도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적

※ 주택과 부가가치세가 과세되는 사업용 건물이 함께 설치되어 있는 경우(소령 제8조의2 제4항)

그 주택과 주택부수토지의 범위는 다음 각 호의 구분에 따른다. 이 경우 주택과 주택부수토지를 2인 이상의 임차인에게 임대한 경우에는 각 임차인의 주택 부분의 면적(사업을 위한 거주용은 제외한다)과 사업용 건물 부분의 면적을 계산하여 각각 적용한다.

1. 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적보다 큰 때에는 그 전부를 주택으로 본다.

2. 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적과 같거나 그보다 작은 때에는 주택 부분외의 면적은 총 토지면적에 주택 부분의 면적이 총 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

② 주택수 판정(소령 제8조의2 제3항)

(a) 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산

(b) 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하되, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산한다. 다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산한다.

(d) 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산

4) 주택임대소득에 대한 세액 계산의 특례(소법 제64조의2)

분리과세 주택임대소득이 있는 거주자의 종합소득 결정세액은 다음 각 호의 세액 중 하나를 선택하여 적용한다.

① 연간 2천만원 이하의 주택임대소득을 합한 종합소득 결정세액

② 다음 각 목의 세액을 더한 금액

가. 분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액(분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2,000만원 이하인 경우에는 400만원을 차감한 금액)에 100분의 14를 산출한 금액

나. 가목 외의 종합소득 결정세액

5) 주택임대소득 총수입금액 계산의 특례(소법 제25조 제1항)

거주자가 부동산 또는 그 부동산상의 권리 등에 대여하고 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우에는 일정 산식에 의해 계산한 금액을 사업소득금액을 계산할 때에 총수입금액에 산입한다. 다만, 주택을 대여하고 보증금 등을 받은 경우에는 3주택[주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 60제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 3억원 이하인 주택은 2018년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 아니한다] 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우를 말한다.

① 간주임대료 계산식

(a) 주택과 주택부수토지를 임대하는 경우(주택부수토지만 임대하는 경우는 제외한다)

총수입금액에 산입할 금액=(해당 과세기간의 보증금 등-3억원)의 적수×60/100×1/365×정기예금이자율-해당 과세기간의 해당 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액

(b) 주택과 주택부수토지 임대외의 경우

총수입금액에 산입할 금액=(해당 과세기간의 보증금 등-임대부동산의 건설비 상당액)의 적수×1/365×정기예금이자율-해당 과세기간의 해당 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액

가. 임대용부동산을 1991.01.01. 이후 취득한 경우

건설비 상당액=임대용 부동산의 매입·건설비× 임대면적 / 건축물의 연면적

나. 1990.12.31. 이전에 취득·건설한 임대용부동산에 대한 건설비상당액은 다음 중 큰 금액으로 한다.

㉠ 해당 부동산의 취득가액

㉡ 1990.12.31 현재의임대보증금 / 1990.12.31 현재보증금을 받고 임대한 면적 ×임대보증금을 받고 임대한 면적

㉢ 1990.12.31 현재임대용 부동산의 법제 99조의 규정에 의한 건물기준시가 / 임대용 건출물의 연면적 ×임대보증금을 받고 임대한 면적

(d) 추계신고 또는 추계조사 결정하는 경우

가. 주택과 주택부수토지를 임대하는 경우(주택부수토지만 임대하는 경우는 제외한다)

총수입금액에 산입할 금액=(해당 과세기간의 보증금 등-3억원)의 적수×60/100×1/365×정기예금이자율

나. 주택과 주택부수토지 임대외의 경우

총수입금액에 산입할 금액=해당 과세기간의 보증금 등의 적수×1/365×정기예금이자율

(e) 부동산을 전전세 또는 전대하는 경우 해당 부동산의 보증금 등에 산입할 금액

[전전세 또는 전대하고 받은 보증금 등의 적수-{전세 또는 임차 받기 위하여 지급한 보증금 등의 적수×전전세 또는 전대한 부분의 면적이 전세 또는 임차 받은 부동산의 면적에서 차지하는 비율(사업시설을 포함하여 전전세 또는 전대한 경우 그 가액의 비율)}]×1/365

6) 결손금 및 이월결손금 공제범위 확대

사업소득의 결손금은 사업소득금액 내에서 공제가 가능하지만. 주택임대사업자에 대한 결손금은 종합소득금액을 한도로 결손금공제가 가능하다.

(2) 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면(조특법 제96조)

1) 의의

2014년 조특법 개정시 전월세의 수급불안을 해소하고 서민주거비 부담의 완화를 위해 민간 임대주택의 공급을 활성화하기 위한 목적으로 도입되었으며, 일몰기한이 2016년까지였으나 2016년에 다시금 개정하여 기준조건 완화 및 세액감면율이 확대되었다. 2017년 개정으로 일몰기한이 2019년으로 연장되었다.

2) 요건

내국인인 임대사업자가 일정요건의 임대주택을 3호 이상 임대하는 경우 2019년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 소득세 또는 법인세의 30%(기업형임대주택 또는 준공공임대주택의 경우 75%)를 세액 감면한다.

① 임대사업자 요건

(a) 부가가치세법에 의한 사업자등록을 하였을 것

(b) 임대사업자등록을 하였을 것

② 임대주택 요건

내국인이 임대주택으로 등록한 「민간임대주택에 관한 특별법」 및 「공공주택 특별법」에 다른 건설임대주택, 매입임대주택, 기업형임대주택 또는 준공공임대주택으로서 다음의 요건을 모두 충족하는 임대주택(이하에서 “임대주택”이라 한다)을 말한다.

(a) 국민주택규모의 주택일 것

㉠「주택법」 제2조 제6호에 따른 국민주택규모로서 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 “주거전용면적”이라 한다)이 1호 또는 1세대 85제곱미터 이하인 주택(「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다)을 말한다.

㉡ 해당 주택이 다가구주택일 경우 가구당 전용면적을 기준으로 한다.

㉢ 주거에 사용하는 오피스텔을 포함한다.

㉣ 주택과 오피스텔에 딸린 토지를 포함하며 토지가 건물이 정착된 면적에 지역별로 다음에서 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 경우 해당 주택 및 오피스텔은 제외한다.

가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조 제1호에 다른 도시지역의 토지 : 5배

나. 그 밖의 토지 : 10배

(b) 주택 및 부수토지의 기준시가 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 아니할 것

3) 임대주택 수 및 임대기간 요건

3호 이상의 임대주택을 4년(「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제4호에 따른 기업형임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 준공공임대주택(이하 이 조에서 “준공공임대주택등”이라 한다)의 경우에는 8년) 이상 임대하여야 하며, 그 판단기준은 다음에 따른다(조특령 제96조 제3조).

① 판정기준

(a) 해당 과세연도의 매월 말 현재 실제 임대하는 임대주택이 3호 이상인 개월 수가 해당 과세연도 개월 수의 12분의 9이상인 경우에는 3호 이상의 임대주택을 임대하고 있는 것으로 본다.

단, 3호 이상의 임대주택의 임대개시일이 속하는 과세연도의 경우에는 3호 이상의 임대주택의 임대개시일이 속하는 월부터 과세연도 종료일이 속하는 월까지의 개월 수로 한다.

(b) 3호 이상의 임대주택의 임대개시일부터 4년(준공공임대주택등의 경우에는 8년)이 되는 날이 속하는 달의 말일까지의 기간 중 매월 말 현재 실제 임대하는 임대주택이 3호 이상인 개월 수가 43개월(준공공임대주택등의 경우에는 87개월) 이상인 경우에는 3호 이상의 임대주택을 4년(준공공임대주택등의 경우에는 8년) 이상 임대하고 있는 것으로 본다.

② 임대기간 산정시 특례

(a) 임대기간 계산시 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3개월 이내의 기간은 임대한 기간으로 본다.

(b) 임대기간 계산시 상속, 합병, 분할, 물적분할, 현물출자로 인하여 피상속인, 피합병법인, 분할법인, 출자법인(이하에서 “피상속인등”이라 한다)이 임대하던 임대주택을 상속인, 합병법인, 분할신설법인, 피출자법인(이하에서 “상속인등”이라 한다)이 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인 등의 임대기간은 상속인등이 임대기간으로 본다.

(c) 임대기간 계산시 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 또는 그 밖의 법률에 따른 수용(협의 매수를 포함한다)으로 임대주택을 처분하거나 임대를 할 수 없는 경우에는 해당 임대주택을 계속 임대하는 것으로 본다.

(d) 임대기간 계산시 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 사유로 임대주택을 처분하거나 임대를 할 수 없는 경우에는 해당 주택의 관리처분계획인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간은 임대한 기간으로 본다.

4) 과세특례

2019년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 해당 임대사업에서 발생한 소득에 대한 소득세 또는 법인세의 30%(임대주택 중 기업형임대주택 또는 준공공임대주택의 경우에는 75%)에 상당하는 세액을 감면한다.

5) 사후관리

소득세 또는 법인세를 감면받은 내국인이 3호 이상의 임대주택을 4년(준공공임대주택등의 경우에는 8년) 이상 임대하지 아니한 경우에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고를 할 때 감면받은 세액 전액(준공공임대주택등을 4년 이상 8년 미만 임대한 경우에는 해당 감면받은 세액의 100분의 60에 상당하는 금액)에 아래에서 계산한 이자상당가산액을 가산한 금액을 소득세 또는 법인세로 납부하여야 한다(조특법 제96조 제2항).

이자상당가산액=감면을 받은 과세연도의 종료일 다음 날부터 법 제33조의2 제3항에 해당하는 사유가 발생한 과세연도의 종료일까지의 기간의 일수×0.03%

다만, 아래의 부득이한 사유의 경우 이자상당액을 가산하지 아니한다.

① 파산, 강제집행에 따라 임대주택을 처분하거나 임대를 할 수 없는 경우

② 법령상 의무를 이행하기 위하여 임대주택을 처분하거나 임대를 할 수 없는 경우

③ 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따른 회생절차에 따라 법원의 허가를 받아 임대주택을 처분한 경우

6) 절차

소득세 또는 법인세를 감면받으려는 자는 해당 과세연도의 과세표준신고와 함께 다음의 서류를 첨부하여 세액감면신청서를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다(조특령 제96조 제5항).

① 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제4조제4항에 따른 임대사업자 등록증 또는 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자로의 지정을 증명하는 자료

② 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제36조제4항에 따른 임대 조건 신고증명서

③ 임대차계약서 사본

7) 감면배제 사유

다음의 경우 감면이 배제된다(조특법 제128조 제2항 내지 제4항).

① 결정 또는 기한 후 신고시 감면배제

② 과세관청에서 경정을 하는 경우와 과세표준 수정신고서를 제출한 과세표준과 세액을 경정할 것을 알고 제출한 경우에는 부정과소신고금액에 대해서 감면배제

③ 다음과 같은 협력의무 위반시 감면재제

(a) 사업용계좌를 신고하여야 할 사업자가 이를 이행하지 아니한 경우

(b) 현금영수증가맹점으로 가입하여야 할 사업자가 이를 이행하지 아니한 경우

(d) 현금영수증가맹점가입 사업자가 현금영수증의 발급요청을 거부하거나 사실과 다르게 발급한 경우

8) 기타내용

최저한세 적용 대상이 된다.

■ 예규 및 판례

㉠ 소형주택 임대사업자 세액감면요건 기준 【서면-2015-소득-0237, 2015.05.12.】

도시형생활주택의 임대에 대하여 조세특례제한법 제96조에서 규정하는 「소형주택 임대사업자에 대한 세액감면」 적용시, 충족요건 중 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가 합계액이 3억원을 초과하지 않는 것은 개별 호수를 기준으로 하는 것임.

㉡ 주택임대소득의 비과세 기준 【서면-2015-소득-0753, 2015.07.07.】

비과세 주택임대소득을 적용할 때 같은 법 제2조의2 제1항 본문에 해당하는 주거용 건물임대업의 공동사업의 경우에는 공동사업자별 분배된 소득금액에 대한 수입금액을 주택임대소득 비과세 여부 기준으로 하는 것임.

㉢ 비과세 주택임대소득을 계산할 때에 국외 소재 주택을 주택수 계산 【법규과-562, 2010.04.02.】

비과세 주택임대소득을 계산함에 있어 국외에 소재하는 주택을 주택 수 계산에 포함하고 고가주택은 국외주택에 대하여도 적용함.

㉣ 공부상 아파트이나 불특정다수인에게 숙박용으로 사용시 소득 【국심2007서5158, 2008.06.05.】

공부상 아파트로 등재되어 있으나 불특정다수인에게 상시 주거용이 아닌 숙박용으로 사용하도록 하고 그 사용일수에 따라 소정의 요금을 받는 것을 감안할 때 주택임대소득이 아닌 부동산임대소득에 해당함.

㉤ 고가주택의 일부를 임대하는 경우 소득세가 과세여부 【서일46011-11500, 2003.10.22.】

고가주택의 일부를 임대하는 경우에도 당해 주택임대소득에 대하여 소득세가 과세되는 것이며, 이 경우 고가주택이라 함은 과세기간 종료일 또는 양도일 현재 소득세법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 6억원을 초과하는 주택을 말하는 것으로서 해당주택의 임대부분을 포함하여 판정하는 것임.

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